土地・家

はじめての土地有効活用 前書き Welcome jijibaba

2019.05.31.更新

ようこそ「こまぶろ」へ!管理人のこまめです。

ここでは、土地の有効活用について私の経験を基に説明しようと思います。
2018年春に「はじめてのリフォーム実話」と並行して進めることなった話です。

このブログをお読みいただく前に、私の

 プロフィール
 初めてのリフォーム実話

を お読みいただくと今回の話の背景がおわかりいただけるのではないかと思います。

私が土地の有効活用を検討し始めたのは2018年1月。

我が家をリフォームして母を迎えることになりましたが、いくつか解決しなければならない問題がありました

解決すべき問題点

1.母は、独居ではいくつかの不安は残りますが、年齢(89歳)にしてはまだ元気で認知症も発症しておらず、できれば一人で住みたいという気持ちが強かったこと。

2.リフォーム後の我が家に同居することは母も承知していましたが家族への遠慮の気持ちが強く、無理して年中同居にすると大きなストレスになる心配があったこと。

3.妻のFkちゃん、息子のYu君も新しい家族を迎えることには異存はありませんでしたが、やはり毎日の生活の中で大きなストレスを抱える心配があったこと。

この3つの問題です。

後日 介護についても情報発信しますが、私は迷いに迷った結果、母にはサ高住と我が家を行ったり来たりする生活をしてもらうことにしました。
この件については、母も家族も承知してくれました。
後から感じたことですが、経済的負担は非常に大きくなりましたが良い選択だったと思っています。

サ高住とは

サービス付き高齢者向け住宅(サービスつきこうれいしゃむけじゅうたく)とは、日本において、高齢者住まい法の基準により登録される、介護医療と連携し、高齢者の安心を支えるサービスを提供する、バリアフリー構造の住宅。「サ高住」(さこうじゅう)と略して呼ばれることが多い。また、権利関係は賃貸借方式が一般的である。

 

ここで一番の問題は経済事情でした。

・我が家はリフォームをして経済的余裕は全くない

・私は64歳。 すでに契約社員で収入は少ない

・母の年金ではとてもサ高住の費用を賄えない

1年くらいは母の蓄えなどを取り崩して生活はしていけますが、1年後あたりからは新たな収入源を確保することが必須でした。

残されたのは母が住んでいた土地(築60年の古家付き)で収入を得ることです。

土地の運用については全くの素人の私。
かといって適当な結論を出すわけにはいきません。

うめ
うめ
そうだったよね。管理人は契約社員で給料はチョッピリだし、ちょうど家のリフォームを決めて貯蓄はほぼ0になっちゃうからね。
こまめ
こまめ
そうだよね~。 かなり悩んでたでしょ? おばぁちゃんの住んでたとこは、そこそこ立地条件は良かったけど、高台に家があって高低差を解消する造成工事と擁壁、解体で1500万円以上のコストが必要だったよね?
管理人
管理人
そうそう。本当はリスクを考えて駐車場くらいが良かったけど面積が狭いし造成にかかるお金が高額すぎてね。かといって売却も詰めていったら高低差と古家の解体ですごい金額の値引きを要求されたりね。一時は進むも引くもできない状態になったよね
つきみ
つきみ
だけど、なんとかなるものだね。今じゃある程度の見通しが立ってるんでしょ?
管理人
管理人
そうだね。いったんは建築会社にも裏切られて最悪の気分だったけど、なんとかばあちゃんに苦労はさせずに済みそうだね
うめ
うめ
まだこれからだからね。気を抜かずに注意深く進めてね

 

さて。  話を元に戻して

まず最初に取り掛かったのは「土地の売却」「土地の活用」の2つの選択肢の計画です。

「土地の売却」は即現金になりますが、税金もかかり、お金はいずれ無くなり母が存命のうちに資金が尽きる恐れがあります。

「土地の活用」は駐車場にするにしてもアパートを建てるにしても、まとまったイニシャルコストが必要となり大きな投資が必要です。

こんな条件を頭に入れて「売却」「活用」2つのプランの検討を進めました。

我が家のリフォームを検討したときは一括見積サイトは使いませんでしたが、今回は時間の問題もあり、合理的に進めるため一括見積サイトを活用しました。

土地の売却については

すまいValueさん

大手の不動産会社が名を名を連ねていることと物件地の近くに各社の営業所があることで選択しました。 物件地を入力していくと、その地域で対応できる不動産会社を紹介できるようになっているのが良い仕組みですね。

 

土地の有効活用については

イエカレさん

私が相談したいなと思っていた会社が多く含まれていたことから選択しました。ただイエカレさんに含まれていなくて私が相談したいと思っていた建築会社さんは直接提案をお願いしました。

イエカレさんで提案を依頼した何社かのうちの建築会社さんから、何も返信をいただけなかったのが1社。一回返信があったものの、その後請求しても反応してもらえなかった会社が1社ありましたよ。

一括見積に対する体制のとれていない建築会社さんも含まれているのではないでしょうか?

これは一つの事例に過ぎないかもしれませんが、アパート建築については時間があれば一括見積より、自分で1社1社探して話を進めたほうが良いかもしれませんね。

「土地の売却」「土地の有効活用」は、ほぼ同時に提案依頼を出しています。
2018年1月に着手し、かなりひどい目にあいながらも2018年6月には結論を出し契約に至りました。

それぞれの顛末につきましては
「はじめての土地活用 売却編」
「はじめての土地活用 有効利用編」
でご紹介します。  準備が整うまでしばらくお待ちくださいね。

つづく

 

2019.01.15.

更新が滞っています。。。

母の事もあり、いまは介護に関する記事を一生懸命書いていて、土地の有効利用の記事を書く余裕が無い状況です。

もうしばらく、お待ちくださいね。

現在、母の住んでいた土地は集合住宅の建築真っ最中で、2019.02.に完工予定です。

皮算用どおりにいけば、母の施設の費用、生活費等々がなんとか賃料収入と年金でまかなえる計算です。

しかし、集合住宅・・・。

小規模なものでは大きな収益化は無理ですね。

 

2019.02.11.

介護日記で簡単に触れましたが、2019.02.09.に引渡しが無事完了し、やっと母がアパートのオーナーになりました。

これで管理会社の免責期間の3ヶ月を過ぎると家賃収入が発生し、母の残りの人生設計が軌道に乗る予定です。

時系列に見ると前後する部分もありますが、建築会社の選定からプランの確定、周辺の方との摩擦等々・・・いろいろな問題を解決、あるいは譲歩しながら完成までの道のりを別の記事で紹介したいと思っています。

母の住んでいた土地は、たいして広いわけではなく(79坪)集合住宅を建てるには手狭。

しかし更地にして駐車場にするには、高台にあったため造成費用が高額になりすぎて収支が合わない。

そんなことから2階建て、1K×8戸の集合住宅にしました。

集合住宅とは別に、売却も検討しましたが、母の気持ち、私の気持ち、家族の考えをいろいろ熟考して集合住宅の建築を選択しました。

立地上4階まで建てることができ、当初は3階建てで検討を進めていましたが、建築会社の相見積もりを経て、いざ契約という段になったところで、建築会社の事業部長が出てきて「この金額では赤字になるので受注できません」とのこと・・・。

それまで約3ヶ月以上かけて、何社もの建築会社と競合してもらい、やっと1社に絞り、担当営業とプランも詰めに詰めてやっと契約。

この時点になって受注できない! なんだそりゃ!!

おまえのとこは、売上げで日本最大の建築会社なんだろう!

きっと誰でもこうなりますよね。

営業担当は消え入りそうになって事業部長の横に座っていて、途中で退席させられてしまいました。

事業部長は「できません」の一点張り。

いきさつは追々記事にしますが、結果はこの建築会社で集合住宅を建てることにしました。

会社の看板を背負った営業担当の約束を、たった一言で反故にした事業部長への不信感、またこの建築会社への不信感は消えません。

しかし、これとは裏腹に私の事情を汲んで、新たなプラン(前のプランほどお値打ちではありませんが)を考え完工まで協力して頂いた、事業部長以下、営業所長、営業担当、監督には感謝しています。

事業部長に対する不信感と感謝の気持ちは背中合わせなのですが、止むを得ないことと考えています。

母の最期までの人生が平穏に心穏やかに過ごすことができれば、全てがOK!

それが集合住宅を建てることにした目的なのですからね。

 

2019.05.21.

いきなり経緯を飛ばしてしまいましたが、いずれ経緯については記事にしていこうと思っています。

さて、集合住宅は2019.02.に完工しました。

賃料は免責期間があるので、2019.05.からの入金ですので、ちょうど初めての賃料(家賃)とてにしたところです。

ふと気づいて書き加えているのですが、資金はほとんど融資で都合をつけギリギリで支払いも終えたところですが、最後の保険(火災・地震)の支払いが4月になっており、その分を(私の場合は40万円弱)口座に残しておかなかったことから、一瞬ひやりとしました。

建物の費用を支払い終わってほっとして、気を抜いてしまったのが原因ですね。

私の大きな失敗でした。

しかし、無事保険の支払いも終わりあとは家賃収入の留保も含めた運用をしっかり進めて、母が気兼ねなく毎日を平穏に暮らしていけるようにしなければなりません。

ではまた機会をみて記事を書いていこうと思います。

 

2019.05.31.

私の母が独居で住んでいたところには集合住宅が完成し、2019.05.から家賃を頂けるようになりました。

まぁ、狭い土地ですので戸数も少なく、金融機関からの借入も建築費用の全額を借りているため手元に残るお金は本当にわずかなものです。

しかし母の年金+集合住宅で手元に残るお金でなんとか母のこれからの生活を賄える見通しが出てきました。

昨年サ高住に入所してから1年。

この間の費用は全て持ち出しですので、我が家の家計も含めほっと一息といったところです。

さて、集合住宅が完成するまでの記事も書かなくては・・・

 

皆さんへ

 

最後まで読んでいただきありがとうございます。

 

今回の話はまだ「前振り」の状態ですが、内容が多く複雑ですので、土地売却と土地有効活用に分けて情報を発信しようと思います。

結果としては土地有効活用に決めたのですが「売却」では不動産会社同士の駆け引きに巻き込まれそうになったり、「有効活用」では1社に絞ってやっとこぎつけた契約日当日に、建築会社の事業部長が現れ建築単価が安く赤字なので契約できないと言われ窮地に立ったり。半年でかなり多くの経験をすることができました。

詳しくは、追い追い投稿するブログをお読みください。

こまめ

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